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农村土地流转情况的调查报告

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  寻甸大草原考察报告

  受云南省旅游局的邀请,我参加了省旅游局主持的北大营项目专家咨询会,并于2004年7月19日进行了实地考察,经过与相关方面的初步沟通,现提出初步的思路及建议。

  一、 资源评价――跳出昆明看资源

  北大营草场是一个非常好的旅游资源。

  对该项资源的评价,不能仅仅从景观观赏出发,而必须结合昆明在中国乃至国际旅游度假市场中的地位,才能正确的挖掘出其价值。

  1、 世界上唯一四季如春的草原

  ――昆明是春城,具有开发国际度假胜地的优越条件;而具备这一条件的区域,在昆明市区2小时行程以内;北大营草场是该区域内唯一一个大草甸,具有特别优越的开发条件,是世界上唯一四季如春的草原;

  2、 草原风情的独特性(彝苗风情草原)

  ――北大营草场周边,有苗族、彝族等少数民族风情,赋予了该草甸风情内涵,从而区别于蒙古草原、藏区草原、维族草原;可以将该草原称为彝苗草原,具有草原风情的差异性;

  3、 天然运动草场

  ――北大营草场具备天然高尔夫球场的景观效果,是开发高尔夫运动的最佳地块;同时,该草甸象一个天然运动草场,可以开展足球、羽毛球、网球等各类运动项目;

  4、 具备植物造景和发展花卉的特殊条件

  ――云南具有极佳的生态基础,有非常好的花卉种植条件及低廉的花卉价格;该草原具备种植四季花卉的条件,可以成为世界上最美丽的五彩草原;而且观赏条件极好,可以进行大地艺术造景,成为世界上唯一的草原花海。

  二、 市场分析――细分结构看市场

  本项目的市场,由于高尔夫球及高尔夫别墅具有独立的国际市场,因此形成了旅游休闲游客市场、高尔夫球运动市场、旅游房地产市场(高尔夫别墅)、会议市场的四个相对独立的市场结构。

  总规对高尔夫市场没有进行分析,对旅游项目的市场定位非常模糊,不知所云,对旅游房地产市场(高尔夫别墅)和会议市场完全没有涉及;

  我们认为,该项目应该考虑四个市场的互动,并非常清晰的对市场进行定位,以便产品有明确的市场对象。

  其中,四季高尔夫球场市场广泛,以国际市场为主,国内市场为辅,云南市场次之;

  旅游房地产市场,包括高尔夫别墅、草原别墅、草原公寓及产权酒店四类,市场为大体为1/3国际、1/3国内、1/3云南;

  昆明在全国乃至世界上,会议市场的潜力巨大,本项目完全可以发展为昆明市最重要的郊区特色会议中心;

  旅游休闲游客市场,本项目若以昆明周末休闲为核心,将成为农家乐似的产品;我们认为,该项目完全能够成为昆明2-3日游的必游景区,以春城为品牌的国际度假胜地的核心度假区;因此,游客市场的主体,是以昆明现有游客为目标,进行捆绑营销的结构;游客市场包括:昆明过境的全部游客、滇中地区市民的休闲游客与商务游客、国际国内的度假游客。

  三、 运作分析――项目落地是关键

  本项目的商业盈利核心,是高尔夫别墅;

  但是,由于目前的政策,高尔夫审批将有很大的风险。如果将全部赌注押在高球上,风险太大。

  我们建议,将高尔夫一期(练习场、九洞球场、俱乐部)、别墅一期、产权酒店、草原风情旅游、天然运动休闲五个子项目作为一期投资,以旅游和休闲带动别墅销售、带动会议、带动产权酒店销售;结合高尔夫销售的带动作用,形成综合推进,才可能全面化解风险,并最快速度形成现金流收益。

  因此,对本项目而言,进行旅游项目设计具有特别重要的意义;

  四、 项目定位――核心吸引力打造

  基于以上的运作考虑,我们认为,项目定位应该尽快明确。

  总规将项目定位为:运动休闲、蒙古草原,是有局限性的。

  根据考察,我们提出一个项目定位的初步建议:

  项目名称――春城彝苗大草甸运动度假区

  主题定位――彝苗风情 五彩草甸 天然球场

  市场定位――昆明必游景区、国际着名高尔夫球场、世界级会议度假胜地

  1、引风入景――将彝苗风情引入草甸,结合了彝族自治县的民族要求与民俗风情基础,当地苗族已有的文化基础,并形成彝苗草原的差异性特色;以彝苗建筑、民俗风情活动为特色,结合草原旅游的一般项目,形成彝苗草原的特色旅游;民族风情,应与草原、运动、畜牧等深度结合,而不是一般彝苗风俗;草原彝苗风情项目,成为游客主要的游憩方式; 

  2、生态造景――将云南的生态多样性及气候优势发挥出来,以植物造景为核心,对草原进行树木和花卉造景,划出合适区域,形成五彩草甸的标志性景观,形成独特的景观吸引力,并通过举办花会,吸引游客;

  3、天然运动――以天然球场为特色,开展在天然球场上的运动休闲,成为世界上独一无二的天然运动场;其中,可以开发天然高尔夫球场(全部在天然草坪上进行高尔夫球运动,可以设计五洞,并记录所有球员成绩,邀请国际着名球星在此偿新);天然足球场;天然羽毛球场、天然滑草场、天然滚木场等等;天然运动场与人工运动场相结合,形成运动休闲的主题;

  4、会议度假――建设会议与度假接待设施,开发度假别墅,形成会议收益,扩大 房地产收入。

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