买卖合同纠纷中质量异议的关健问题

　　【案情介绍】

　　XX年5月，安某与本市某商场签订合同，约定安某承租该商场的两间铺面(建筑面积为21.5平方米)作为商业营业用房，租期为3年。租期届满后，安某仍按月支付房租，该商场也按月收取房租，直至XX年6月，该商场借安某非法转租为由强行将铺面收回，并于XX年7月以3千元每平方米的价格卖给了知情人任某。安某诉至法院，要求继续承租该铺面。

　　【争议焦点】

　　1、 合同到期后即XX年6月至XX年7月这段时间，安某与商场是否存在租赁关系?

　　2、 安某能否请求继续承租该铺面?

　　【案情分析】

　　一、关于第一个争议的焦点：依据《合同法》第236条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间限为不定期。”在本案中，安某与商场所签合同的期限是3年，也就是合同期限在XX年5月届满。但当合同有效期限届满后，承租方仍按月支付租金即承担约定的义务，出租方也继续接受了承租方支付的租金。这说明双方当事人对延长合同、继续履行合同均无异议。这就是以默示的方式延长了原承租合同的期限。依236条的规定，该合同视为未约定期限的合同。《合同法》第232条又规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”具体到房屋租赁合同实践中，房屋产权人应提前一个月通知承租人，以便其另寻住所。本案中商场并没有遵守此法律规定，而是以其他借口强行收回铺面，依规定其终止承租关系的意思表示违反法定程序应认定为无效，则XX年6月至XX年7月安某与商场仍存在租赁关系。

　　二、关于第二个争议的焦点，也就是涉及“买卖不破租赁”的问题。买卖不破除租赁，是指租赁房屋被买卖的场合，承租人对于该房的使用权，不因买卖而受到影响。具体到《合同法》就是该法第229条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。买卖不破租赁的构成要件包括：(1)须有房屋租赁合同;(2)须房屋已交付承租人使用;(3)须房屋被买卖。它的效力是买受人所取得的对于租赁房屋的所有权，受到承租人对于该房用益权的抗辩，从而不能使租赁关系被破除而终止，该租赁关系仍然存在，承租人对于房屋的用益权不受买卖效力的影响。也就是说尽管房屋产权已经转让，由于安某与商场存在租赁关系，安某仍可以请求继续承租该铺面。但由于安某与商场存在的是不定期租赁关系，商铺新所有权人可在给予安某合理时间的提早通知后，解除与安某的租赁合同。